안녕하세요. 단대디입니다. 새 정부 들어 주가도 오르고, 환율도 안정되는 등 우리나라를 둘러싸고 있던 경제 리스크가 해소되면서, 개인 투자자들에게 모처럼 좋은 시절이 온 것 같습니다. 다만, 부동산 영역에서는 좀 다른 양상이 전개되고 있습니다. 서울과 지방의 부동산 가격이 더욱 격차가 확대되면서, '서울만 오르는' 현상이 더욱 격화되고 있습니다. 기본적으로 서울이야 누구나 살고 싶어 하는 곳이기에 서울 vs. 지방 부동산 격차가 어제오늘 일은 아니지만, 서울에서 집 없는 서민이 살기는 더욱 어려워지고 있다는 점에서 정부의 대책이 필요해 보입니다. 오늘은 이 서울과 지방의 부동산 격차에 대해 짚어보겠습니다.
1. 왜 서울과 지방인가: 양극화 현황과 배경
새 정부 출범(2025년 5월) 이후, 서울과 지방 간 주택가격 격차가 더욱 뚜렷해지고 있습니다. 한국은행 자료에 따르면, 2013년 12월부터 2025년 5월까지 서울과 전국 주요 도시 간 누적 주택가격 상승률 격차는 무려 69.4%포인트에 이르렀습니다. 이는 중국(49.8%p), 일본(28.1%p), 캐나다(24.5%p) 등 주요국의 2배 이상 수준으로, 팬데믹 회복 시기를 거치면서 다시 확대된 양극화 현상을 보여줍니다.
최근 KBS 보도에 따르면, 2025년 6월 셋째 주 기준으로 서울 아파트 매매가격은 전년 동기 대비 2.65% 상승하여 20주 연속 오름세를 기록한 반면, 대구를 비롯한 비수도권 광역시는 0.05% 하락하며 82주 연속 내림세를 보이고 있습니다. 이러한 통계는 수도권의 과열과 지방의 냉각이 동시다발적으로 일어나고 있음을 단적으로 드러냅니다.
서울의 ‘한강 벨트’를 중심으로 집값이 고공행진을 계속하는 반면, 지방은 미분양 물량 누적과 인구 감소로 구조적 하방 압력을 받고 있습니다. 특히 2023년 이후 비수도권 광역시의 하락세가 이어지면서, 양 지역 간 격차는 더욱 벌어지고 있습니다.
2. 집값 격차의 주요 원인: 수요 집중과 공급 불균형
2-1. 인구·산업 집중에 따른 수요 과열
기본적으로 수도권, 특히 서울은 좁은 면적에 인구가 집중된 구조입니다. IT·금융·문화산업 중심지로서 일자리와 교육·문화 인프라가 몰려 있어, 안정적인 주거 수요가 꾸준히 유입됩니다. 반면, 지방은 산업 구조 전환과 청년 인구 유출로 수요가 지속 축소되고 있어, 집값 상승 모멘텀이 약화되고 있습니다.
2-2. 금리·대출 규제 변화
새 정부의 경기 부양 기조와 한은의 기준금리 인하 기대감이 맞물리며, 서울권 ‘영끌’·‘빚투(빚 내서 투자)’ 심리가 재점화되었습니다. 특히 7월 시행 예정인 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화를 앞두고 ‘마지막 대출 찬스’라는 불안 심리가 수요를 자극했습니다.
2-3. 지방의 미분양·공급 과잉
비수도권에서는 2023년 이후 ‘악성 미분양’ 물량이 급증하며 주택가격에 구조적 하방 압력이 작용하고 있습니다. 정부가 발표한 환매조건부 매입 제도(LH·HUG가 준공 전 미분양 주택을 분양가의 절반에 사들임)도, 업계에서는 “준공 후 미분양 해소 대책이 빠져 실효성이 의문”이라는 지적이 나옵니다.
2-4. 정책 편중과 기대 심리
새 정부의 부동산 정책이 ‘공급 확대’에 방점이 찍히면서, 수도권 개발 프로젝트(3기 신도시, GTX 연장 등)에 집중되는 모습입니다. 지방은 상대적으로 관심이 적어 보이는 데다, 세제·대출 규제 완화도 수도권 중심으로 논의되고 있어, 지방 투자자의 체감 효과는 미미합니다.
3. 내 집 마련 전략 및 정부 정책 점검
3-1. 중·장기적 관점의 지역 선택
- 수도권 외곽: 서울 접근성이 좋으면서 분양가가 상대적으로 낮은 경기도·인천의 택지지구(예: 3기 신도시 인근)를 노려볼 만합니다. GTX 개통 예정 노선 주변은 중장기 투자 관점에서 유망합니다.
- 지방 거점도시: 대전·대구·부산 등 지방 광역시 중에서도 인구 유입이 꾸준하거나 산업·교육 인프라가 상대적으로 우수한 지역을 선택해야 합니다. 단, 미분양 리스크가 높은 과도한 신규 공급 지역은 주의가 필요합니다.
3-2. 정부 정책 활용
- 공급 확대 대책: 3기 신도시 등 택지개발 사업은 장기적으로 안정적인 주택 공급을 기대할 수 있으나, 초창기 과도한 경쟁률과 분양가 부담이 있습니다. 전략적으로 1·2차 분양 물량을 모니터링하며 진입 타이밍을 조율해야 합니다.
- 미분양 해소 제도: 지방 미분양 물량에 대해서는 정부의 환매조건부 매입 프로그램을 주목할 필요가 있습니다. 그러나 금융 비용 부담과 매입 후 재판매 시점의 시장 회복 여부를 면밀히 따져야 합니다.
- 세제·대출 혜택: 7·10 대책, DSR 규제 변화 등 주요 세제·대출 규제는 수도권 투자자에게 우호적일 수 있으나, 지방 투자자에게는 아직 큰 변수가 아닙니다. 향후 지방 활성화를 위한 추가 인센티브(취득세·양도세 감면 등)가 발표될 경우, 투자 전략을 재검토해야 합니다.
3-3. 내 집 마련을 위한 실전 팁
- 청약 전략: 수도권 민간·공공분양 청약 가점 관리(무주택 기간·청약통장 납입횟수 등)를 철저히 해야 합니다. 지방 공공분양은 경쟁률이 낮지만, 공급 과잉 지역은 당첨 후에도 미분양 리스크를 고려해야 합니다.
- 전·월세 후 분양 전환: 전세를 활용해 거주권을 확보하고, 향후 분양주택으로 전환하는 방식을 통해 초기 목돈 부담을 줄일 수 있습니다.
- 갭투자·중고가 갭 관리: 시세 차익을 노리는 갭투자는 금리 상승기에 부담이 커지므로 주의해야 합니다. 안정적인 월세 수익 모델에 중점을 두는 것이 무난합니다.
결론
새 정부 출범 이후 서울과 지방 부동산 양극화는 단기간에 해소되기 어려운 구조적 현상입니다. 인구·산업·정책 혜택이 집중된 서울권과, 미분양·인구 유출로 고전하는 지방의 집값 격차는 앞으로도 중기적으로 지속될 가능성이 높습니다.
투자자 및 내 집 마련 준비자는 자신의 여건(예산·거주 기간·직주 근접성 등)을 면밀히 분석하고, 수도권 외곽이나 지방 거점도시 중 중장기 성장 가능성이 있는 지역을 선별해야 합니다. 또한 정부의 공급 확대·미분양 해소 대책과 세제·대출 규제 변화를 예의주시하며, 청약·전세→분양 전환·안정적 월세 수익 모델 등 다양한 전략을 병행해야 합니다.
결국 ‘내 집 마련’은 단기적인 시세 차익보다는 안정적인 거주권 확보와 재무 건전성 관리를 병행하는 것이 중요합니다. 정부 정책을 뒷받침 수단으로 활용하되, 과욕과 과도한 레버리지는 피하면서 중장기적 관점으로 접근해야 할 때입니다. 감사합니다.